En redes vas a ver piscinas y cocinas blancas. Lo que no vas a ver es el seguro, el techo, la zona de inundación ni si alguien la va a rentar. Lo nuevo a veces tapa lo viejo. Así reviso una propiedad antes de recomendarla.

1. Los papeles: que nadie más tenga derechos sobre la casa

Lo primero no es la casa, son los documentos. Reviso que no tenga deudas, gravámenes ni demandas encima, y que la cadena de dueños anteriores tenga sentido. Una deuda que no se detecta a tiempo puede quedar pegada a la propiedad.

2. La estructura: en Florida, el techo define tu seguro

Lo primero que miro es el año del techo y del aire acondicionado. Un techo viejo puede subir mucho la póliza o hacer que ninguna aseguradora la quiera cubrir. Y si el seguro se dispara, la renta ya no alcanza.

Mi regla: antes de enamorarme de una casa, llamo a dos aseguradoras con la dirección exacta, el año del techo y el tipo de construcción. Si te cotizan el seguro después de ofertar, ya vas tarde.

3. El agua: busca la dirección en el mapa de FEMA

Antes de ofertar, busco la dirección en el mapa oficial de inundación (FEMA Flood Map Service Center). Si está en zona de alto riesgo, el seguro de inundación va aparte del de la casa, y puede ser obligatorio si financias. También pregunto si la casa ha tenido reclamos por agua o por viento.

4. La zona: la renta no la decide la casa

Una casa hermosa donde nadie quiere rentar es un problema. Para medir la demanda, busco la misma zona y el mismo tipo de casa en los portales de alquiler y miro cuánto tiempo llevan publicadas. Si muchas casas iguales llevan más de dos meses sin rentarse, no hay demanda. Si se rentan rápido, sí la hay.

5. Los números: renta menos todo

Si la renta no cubre la hipoteca, los impuestos, el seguro, la administración, los meses vacía y los arreglos, y además te deja algo, no compraste una inversión. Compraste una deuda disfrazada. Aquí hago esa cuenta paso a paso: se alquila por $2,500, pero eso no es lo que ganas.

Si falla una, no hay negocio

Papeles, estructura y números. Si una de las tres falla, la casa se descarta, por bonita que sea. Una buena compra no es la más barata: es la que sobrevive al seguro y a la cuenta completa.

Preguntas frecuentes

Angélica VegaBroker inmobiliaria con licencia en Florida. Trabaja en bienes raíces y construcción desde 2008 y acompaña a inversionistas de Latinoamérica a comprar en Florida. Autora de Positivismo Tóxico: Lánzate con Paracaídas.

Contenido educativo. No es asesoría legal, tributaria ni migratoria. Valida tu caso con un abogado y un contador.

La cuenta completa, con un ejemplo

Estos números son un ejemplo para mostrar el método. Cada casa es distinta.

Los gastos suman $2,855. La casa se renta, pero cada mes te cuesta $355. La rentabilidad está en lo que queda, no en el anuncio.

El predial que pagaba el dueño anterior no es el tuyo

En Florida, el impuesto predial (property tax) se cobra una vez al año y la cuenta llega en noviembre. Si lo pagas temprano tienes descuento: 4 % en noviembre, 3 % en diciembre, 2 % en enero y 1 % en febrero. Por ejemplo, un predial de $4,500 pagado en noviembre te ahorra $180.

Al calcular una compra, no uses el predial del dueño anterior. Cuando la casa se vende, se reevalúa su valor y el impuesto puede subir. Y si eres inversionista que no vive en la casa, no aplicas a la exención de vivienda principal (homestead).

El precio también se revisa: así se lee un comparable

Si te dicen que una casa "está por debajo del mercado", pide los comparables. Un comparable real cumple cuatro condiciones:

• Se vendió (no está solo publicado), en los últimos 90 días.
• Está a máximo media milla de distancia.
• Tiene un tamaño parecido, más o menos un 15 %.
• Tiene condición y año parecidos: un techo nuevo no se compara con uno viejo.

Si no cumple, no es comparable. Es maquillaje.

Antes de invertir, separa tres bolsas

Cuando una familia pone todos sus ahorros en una propiedad, cualquier imprevisto se vuelve deuda: el aire se daña, el seguro sube, el inquilino se va. Por eso separo tres bolsas:

1. La emergencia de la familia.
2. Una reserva para la propiedad.
3. El capital que sí se puede invertir.

Capital disponible no es lo mismo que capital para arriesgar. A veces, la mejor inversión es no invertir todavía.

La frase que más repito

Si la renta no paga todo y te deja algo, no compraste una inversión. Compraste una deuda disfrazada.

Preguntas frecuentes

Angélica VegaBroker inmobiliaria con licencia en Florida. Trabaja en bienes raíces y construcción desde 2008 y acompaña a inversionistas de Latinoamérica a comprar en Florida. Autora de Positivismo Tóxico: Lánzate con Paracaídas.

Contenido educativo. Las cifras son un ejemplo ilustrativo, no un promedio de mercado ni una promesa de rentabilidad. Cada propiedad se calcula con cotizaciones reales.

Un comparable es una casa parecida que se vendió hace poco en la misma zona. Es la evidencia de cuánto vale una propiedad. El precio de lista es lo que el vendedor quiere; el comparable es lo que alguien pagó.

Las cuatro reglas de un comparable real

1. Se vendió. No está solo publicado. Una casa en venta muestra una aspiración, no un precio de mercado. Y se vendió en los últimos 90 días.
2. Está cerca: a máximo media milla de distancia, en la misma clase de vecindario.
3. Tiene un tamaño parecido, más o menos un 15 % en área construida.
4. Tiene condición y año parecidos. Un techo nuevo no se compara con uno viejo, ni una casa remodelada con una para remodelar.

Si no cumple, no es comparable. Es maquillaje.

Los trucos más comunes

• Usar casas en venta en lugar de casas vendidas.
• Traer ventas de otra zona más cara.
• Comparar con casas más grandes o recién remodeladas.
• Usar ventas de hace más de un año, en un mercado que cambió.

Cómo usarlo para negociar

Con tres o cuatro comparables reales, sacas un rango de precio por pie cuadrado y lo ajustas por las diferencias: un baño más, piscina, techo nuevo. Así la oferta sale de la evidencia, no del precio de lista ni de la ilusión.

No compres por debajo de un precio inventado

Compra por debajo de un precio real y reciente. Y si te mandaron comparables, revísalos con estas cuatro reglas antes de decidir.

Preguntas frecuentes

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Contenido educativo. No es asesoría legal, tributaria ni migratoria. Valida tu caso con un abogado y un contador.

La temporada de huracanes va del 1 de junio al 30 de noviembre, pero el riesgo de la casa existe todo el año. Por eso el seguro es parte del análisis desde el primer día, no un trámite del cierre.

Qué hace subir el seguro de una casa en Florida

• La edad del techo. Un techo viejo puede encarecer mucho la póliza o hacer que una aseguradora no quiera cubrir la casa.
• El tipo de construcción y la protección contra viento: ventanas de impacto, persianas contra huracanes y cómo está anclado el techo.
• La ubicación: cercanía a la costa y zona de inundación.
• Los reclamos anteriores por agua o por viento.

El seguro de inundación va aparte

La póliza normal de la casa no cubre inundaciones. Busca la dirección en el mapa oficial de FEMA (FEMA Flood Map Service Center). Si está en una zona de alto riesgo y compras con préstamo, el banco te exigirá un seguro de inundación. Y aunque no sea obligatorio, en Florida conviene cotizarlo.

Una inspección que puede bajar la prima

La inspección de mitigación de viento (wind mitigation) documenta las características de la casa que la protegen contra huracanes. En Florida, las aseguradoras deben ofrecer descuentos por esas características, así que una inspección de este tipo puede reducir la prima.

Mi regla: cotizar antes de ofertar

Antes de enamorarme de una casa, llamo a dos aseguradoras con tres datos:

1. La dirección exacta.
2. El año del techo.
3. El tipo de construcción.

Si te cotizan el seguro después de ofertar, ya vas tarde. Un precio irresistible puede venir con un seguro imposible.

Pregunta por la historia de la casa

Pide al vendedor el historial de reclamos al seguro. Una casa con reclamos repetidos por agua puede costarte más de asegurar y esconder un problema que no se ve en las fotos.

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En temporada de descuentos todo parece una oportunidad, y las casas también. A veces el precio bajo tiene una razón buena: un vendedor con prisa, una herencia, una casa que solo necesita pintura. Otras veces es un problema que el vendedor quiere pasarte.

Las cinco preguntas que hago a una casa barata

1. ¿Cuánto tiempo lleva publicada? Si lleva meses, el mercado ya vio algo que tú no.
2. ¿Cuántas veces le bajaron el precio? Varias rebajas seguidas son una señal.
3. ¿Qué edad tiene el techo? En Florida, un techo al final de su vida útil cambia el seguro y el presupuesto.
4. ¿En qué zona de inundación está? Revísalo en el mapa de FEMA antes de ofertar.
5. ¿Los papeles están limpios? Deudas, gravámenes, multas de la ciudad o permisos pendientes pueden venir con la casa.

Lo barato que sale caro

• Un seguro imposible por el techo o por la zona.
• Remodelaciones hechas sin permiso que hay que legalizar.
• Una zona donde las casas tardan meses en rentarse.
• Una HOA con cuotas extraordinarias aprobadas.

Haz la cuenta con todo incluido

El precio de compra es solo una parte. Suma lo que cuesta dejar la casa lista para rentar, el seguro real, el predial recalculado y las reservas. Si después de todo eso los números cierran y te queda margen, puede ser una buena compra. Si no, es una ganga solo en el anuncio.

Una buena compra es la que entiendes

Una casa barata no es una buena compra. Una buena compra es la que entiendes: sabes por qué está a ese precio, cuánto te cuesta arreglarla y cuánto te deja cada mes.

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Mi mamá me decía "nunca te endeudes". Lo decía con amor y con razón: vio a mucha gente perderlo todo por deudas. Pero con los años aprendí que la pregunta correcta no es si te endeudas, sino quién paga esa deuda.

La deuda mala la pagas tú

El carro, la tarjeta de crédito, el viaje en cuotas. Son deudas que salen de tu salario cada mes y que no generan ningún ingreso. Cuando se acaban, lo que compraste vale menos o ya no existe.

La deuda buena la paga un activo

Una propiedad bien comprada, donde la renta cubre la hipoteca y todos los gastos, es una deuda que paga otra persona: tu inquilino. Mientras tanto, tú vas siendo dueño de una parte cada vez mayor de un activo en dólares. A eso se le llama apalancamiento: usar dinero prestado para controlar un activo más grande del que podrías comprar solo con tus ahorros.

Pero ojo: solo es buena si los números cierran

Aquí está la trampa. Una hipoteca no es buena por definición. Si la renta no alcanza para pagar la cuota, el predial, el seguro, la HOA, la administración y una reserva para arreglos y meses vacíos, la diferencia sale de tu bolsillo. Ya no es una deuda buena: es una deuda disfrazada.

Por eso nunca recomiendo una casa que solo funciona si sube la renta. Si hoy no cierra, no compres esperando que mañana mejore.

Esperar también es una decisión

El miedo a endeudarse lleva a mucha gente a no hacer nada. Y no hacer nada también tiene un precio. Haz esta cuenta con tus propios números:

1. Busca cuánto valían tus ahorros en dólares hace cinco años.
2. Busca cuánto valen hoy, al cambio actual.
3. La diferencia es tu costo de esperar.

No te digo que compres ya. Te digo que decidas con números, no con miedo. Esperar puede ser la decisión correcta, siempre que sea una decisión y no una costumbre.

Pensar con números, no pensar positivo

De eso trata mi libro Positivismo Tóxico: Lánzate con Paracaídas. Ser optimista está bien, pero el optimismo sin números puede salir carísimo. Pensar positivo no paga una mala inversión. Pensar con números, sí.

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La fórmula

El cap rate (tasa de capitalización) es el ingreso neto anual de la propiedad dividido entre su precio.

Cap rate = ingreso neto operativo anual ÷ precio de compra

El ingreso neto operativo es la renta anual menos los gastos de operar la propiedad: predial, seguro, HOA, administración, mantenimiento y una reserva por vacancia. No incluye la hipoteca.

Un ejemplo

Ejemplo ilustrativo: una casa de $300,000 que se renta por $2,500 al mes genera $30,000 al año. Si los gastos de operación suman $12,000 al año, el ingreso neto es $18,000. El cap rate es $18,000 ÷ $300,000 = 6 %.

Para qué sirve

Para comparar propiedades entre sí, como si las compraras de contado. Dos casas del mismo precio con cap rates distintos te dicen cuál genera más ingreso neto por cada dólar invertido.

Lo que el cap rate no te dice

• No incluye la hipoteca. Una casa con buen cap rate puede tener flujo negativo si la financias con una tasa alta.
• Depende de los gastos que alguien decidió poner. Si el anuncio omite el seguro real o la vacancia, el cap rate está inflado.
• No mide el riesgo. Un cap rate muy alto puede ser la señal de una zona sin demanda o de una casa con problemas.

Mi regla

Recalculo el cap rate con mis propios números: predial recalculado, seguro cotizado y renta según comparables reales. Y después hago la cuenta con la hipoteca. El número que importa es lo que te queda cada mes.

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Las piezas del capital real

1. Cuota inicial. Si compras con un préstamo para extranjeros, suele estar entre el 25 % y el 35 % del precio.
2. Costos de cierre. Seguro de título, avalúo, honorarios del banco y de la compañía de título, impuestos de registro. En compras financiadas suelen sumar entre el 2 % y el 5 % del precio.
3. Inspecciones. Inspección general, de techo, de mitigación de viento y, si aplica, de cuatro puntos para el seguro.
4. Primer año de seguro, que normalmente se paga al cerrar.
5. Arreglos para rentar. Pintura, electrodomésticos, lo que pida la inspección.
6. Reservas. Las que exige el banco y las tuyas: meses de cuota, vacancia y arreglos.

Un ejemplo para entender las proporciones

Ejemplo ilustrativo con una casa de $300,000 financiada al 70 %:

La cuota inicial era $90,000, pero el capital real que necesitas es mucho mayor. Cada cifra cambia según la casa, el banco y la zona: este cuadro sirve para entender el método, no como presupuesto.

¿Y si tengo menos capital?

Hay opciones: propiedades de menor precio, comprar de contado algo más pequeño o seguir construyendo tu fondo en dólares hasta tener las reservas. Lo que no recomiendo es comprar con todo tu dinero y sin colchón.

El primer paso es el diagnóstico

Antes de buscar casas, calculamos tu capital real y tu presupuesto máximo. Así solo miras propiedades que de verdad puedes sostener.

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Qué es y qué cubre

En muchas comunidades y condominios de Florida, los propietarios pertenecen obligatoriamente a una asociación (HOA o asociación de condominio). La cuota mensual puede cubrir áreas comunes, piscina, seguridad, jardinería y, en edificios, el seguro y el mantenimiento de la estructura. Cuánto cuesta depende de lo que incluya: no compares cuotas sin comparar servicios.

Lo que reviso antes de comprar

1. Reglas de alquiler. Algunas comunidades prohíben la renta corta, exigen contratos mínimos o limitan cuántas unidades pueden rentarse. Si tu plan es rentar, esto va primero.
2. Cuotas extraordinarias. Pagos adicionales aprobados o en discusión para reparaciones grandes. Pueden ser de miles de dólares por unidad.
3. Reservas y finanzas. Una asociación sin reservas suficientes termina cobrando cuotas extraordinarias.
4. Estado del edificio. En condominios, pregunta por inspecciones estructurales y reparaciones pendientes.
5. Deudas de la unidad. Que el vendedor esté al día con la asociación.
6. Aprobación de compradores o inquilinos. Algunas asociaciones deben aprobar al nuevo dueño o al inquilino, y eso toma tiempo.

La HOA entra en la cuenta

La cuota mensual se resta de la renta, igual que el predial y el seguro. Y una cuota extraordinaria inesperada puede borrar varios meses de ganancia. Por eso leo los documentos de la asociación antes de que se venza el período de revisión del contrato.

Preguntas frecuentes

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Quien invierte desde afuera es el blanco favorito de los estafadores: está lejos, no conoce el sistema y muchas veces decide por recomendación de un conocido. Estas son las preguntas que yo haría antes de entregar un solo dólar.

1. ¿Quién es la empresa responsable y dónde verifico que existe?

Pide el nombre legal exacto. En Florida puedes buscar la empresa en el registro oficial del estado (Sunbiz) y verificar la licencia de un agente o broker en el portal del regulador (DBPR). Si no aparece, no sigas.

2. ¿De dónde sale exactamente la ganancia?

De una renta, de una venta, de una remodelación. Tiene que poder explicarse en una frase y con números. "El mercado siempre sube" no es una respuesta.

3. ¿Qué pasa si sale mal? ¿Cuánto podría perder?

Toda inversión tiene riesgo. Quien te dice que no hay ninguno, o te promete renta garantizada, te está vendiendo, no asesorando.

4. ¿Cuándo y cómo puedo sacar mi dinero?

Una propiedad a tu nombre la puedes vender. Una "participación" en un proyecto puede tener tu dinero atado por años. Pregunta por escrito las condiciones de salida.

5. ¿Qué documentos firmo y quién los revisa por mí?

Un abogado de tu confianza, no el del vendedor. Si te presionan para firmar rápido, esa es la señal más clara.

La estafa más común en una compra real: el cambio de cuenta

Incluso en compras legítimas existe un fraude muy frecuente: te llega un correo, idéntico al de la compañía de título, con "nuevas instrucciones" para transferir el dinero del cierre. Para evitarlo:

• Confirma siempre las instrucciones por teléfono, con un número que tú hayas verificado, no con el del correo.
• El dinero del cierre va a la cuenta de la compañía de título, nunca a una cuenta personal.
• Desconfía de cualquier cambio de último minuto.

Señales de alerta

• Urgencia: "última oportunidad", "invierte ya".
• Promesas: rentabilidad asegurada o renta garantizada.
• "Casa más papeles": comprar una propiedad no da residencia.
• Precios muy por debajo de los comparables sin una explicación clara.

Preguntas frecuentes

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Muchas de las personas que me escriben desde Colombia, México o Argentina tienen la misma motivación: ven cómo su moneda pierde valor y quieren un respaldo en dólares, un plan B sin tener que mudarse. Es una buena razón para invertir. Pero el miedo a la devaluación no puede ser el que tome la decisión.

Antes de invertir: tres bolsas

Cuando una familia pone todos sus ahorros en una propiedad, cualquier imprevisto se vuelve deuda: el aire se daña, el seguro sube, el inquilino se va. Por eso separo el dinero en tres bolsas:

1. La emergencia de la familia. Meses de gastos que no se tocan para invertir.
2. La reserva de la propiedad. Para arreglos, meses vacíos y subidas de seguro.
3. El capital que sí se puede invertir. Solo esto va a la compra.

Capital disponible no es lo mismo que capital para arriesgar. Si tus ahorros son todo lo que tienes, a veces la mejor inversión es no invertir todavía.

Ya invertido: tres capas de paracaídas

Invertir da miedo. Lanzarte sin paracaídas da más. No te voy a decir que no hay riesgo; te voy a decir cómo controlarlo:

• Capa 1, reserva: la bolsa de emergencia de tu familia y la de la propiedad.
• Capa 2, el seguro correcto, cotizado antes de comprar.
• Capa 3, estrategia de salida: qué haces si necesitas vender o si la casa no se renta.

Si una capa falla, las otras dos te sostienen. Eso no elimina el riesgo, lo controla.

Dolarizar no siempre empieza con una casa

Una propiedad es una forma de tener patrimonio en dólares, pero no la única ni siempre la primera. Si tu capital todavía no alcanza para comprar con reservas, conviene construir primero tu fondo en dólares y comprar cuando las tres bolsas estén completas. Para la parte financiera y tributaria de tu país, habla con tu asesor y tu contador.

Fe y también un plan

En Positivismo Tóxico hablo de lanzarse con paracaídas: tener fe y también un plan para cuando algo no sale como esperabas. Decidir con números, no con miedo, es la mejor protección contra la devaluación y contra una mala compra.

Preguntas frecuentes

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Renta larga

• Contrato normalmente de un año, con un inquilino.
• Ingreso mensual más estable y predecible.
• El inquilino suele pagar sus servicios.
• Menos trabajo de administración.

Renta corta

• Estadías por noches o semanas, a través de plataformas.
• Ingreso más alto en temporada, más bajo fuera de ella.
• Tú pagas servicios, internet, muebles, limpieza y plataformas.
• Necesita administración intensiva: reservas, limpieza entre huéspedes, mensajes.
• En Florida, las rentas de seis meses o menos pagan impuestos estatales y del condado sobre el alquiler, y requieren registros adicionales.

Antes de elegir, revisa las reglas

No todas las zonas ni todas las comunidades permiten la renta corta. Muchas HOA la prohíben y algunas ciudades la restringen. Si compras pensando en renta corta, eso se confirma antes de ofertar, no después.

Compara con los números completos

Haz las dos cuentas con ocupación realista, no con la temporada alta. Si la renta corta solo gana cuando la casa está llena todo el año, no gana.

Para quien vive lejos

Si no vas a estar en Florida, la renta corta depende por completo de un buen administrador, y su costo entra en la cuenta. Muchas veces, para una primera inversión desde afuera, la renta larga es el camino más tranquilo.

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Primero, verifica la licencia

En Florida, cualquier agente o broker debe tener licencia activa. Puedes buscar su nombre en el portal del regulador (DBPR). Es el primer filtro y toma dos minutos.

Las 4 cosas que nunca hago antes de recomendarte una casa

1. Nunca calculo solo la hipoteca. La cuenta incluye predial, seguro, HOA, administración, vacancia y arreglos.
2. Nunca cotizo el seguro después de ofertar. Se cotiza antes, con la dirección y el año del techo.
3. Nunca recomiendo una casa que solo funciona si sube la renta. Si hoy no cierra, no se compra esperando que mañana mejore.
4. Nunca dejo que te enamores de la casa antes de tener una estrategia. Primero el plan, después la propiedad.

Si tu asesor hace alguna de estas, pregúntale por qué. No para regañar a nadie, sino para que compres tranquilo.

Preguntas para hacerle a un realtor antes de invertir

• ¿Cómo calculas el flujo de caja de una propiedad?
• ¿Qué revisas de los papeles y del seguro antes de recomendar una casa?
• ¿Cómo trabajas con clientes que viven fuera de Estados Unidos?
• ¿A quién me recomiendas para la administración, el título y la inspección, y tienes relación comercial con ellos?
• ¿Qué pasa después del cierre?

Quién soy

Trabajo en bienes raíces y construcción desde 2008. En 2020 empecé a invertir en Palm Bay, Florida, y en 2021 me mudé sin inglés y sin sistema. Aprendí a investigar porque no tenía a nadie que me explicara. En 2024 saqué mi licencia y hoy soy broker en Florida. Lo que tuve que aprender sola, hoy se lo explico a quien invierte desde su país.

Preguntas frecuentes

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1. ¿Los papeles están limpios?

Sin deudas, gravámenes, demandas ni multas de la ciudad. La cadena de dueños tiene sentido y las remodelaciones tienen permiso.

2. ¿La casa aguanta?

Techo, agua y estructura. La edad del techo, del aire acondicionado y del calentador. Señales de humedad o filtraciones. Una inspección profesional dentro del período de revisión del contrato.

3. ¿Cuánto cuesta el seguro?

Cotizado antes de ofertar, con la dirección exacta, el año del techo y la zona de inundación según FEMA.

4. ¿Hay demanda en la zona?

Cuánto tardan en rentarse casas iguales en la misma zona. Si llevan meses publicadas, la demanda no está.

5. ¿Los comparables son reales?

Vendidos en los últimos 90 días, a menos de media milla, con tamaño y condición parecidos. Si no, el "precio de mercado" es inventado.

6. ¿Cuánto queda después de pagar todo?

Renta menos hipoteca, predial recalculado, seguro, HOA, administración, vacancia y arreglos. Si no te queda nada, es una deuda disfrazada.

7. ¿Quién la cuida cuando no estás?

Administrador con licencia, tarifas por escrito, reportes mensuales y alguien que responda un domingo.

Siete preguntas, una decisión

Estas preguntas resumen todo lo que enseño: blindaje legal, riesgo estructural y viabilidad financiera, más el equipo que cuida tu inversión cuando vives lejos. Guárdalas para cuando estés mirando casas.

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Contenido educativo. No es asesoría legal, tributaria ni migratoria. Valida tu caso con un abogado y un contador.

Mito: "para comprar en Estados Unidos necesitas una LLC"

Falso. Un extranjero puede comprar a su nombre con su pasaporte. La LLC (una empresa de responsabilidad limitada) es una opción, con ventajas y costos. Mucha gente la abre porque lo vio en redes, sin saber qué impuestos o gastos anuales trae.

Las cuatro preguntas antes de decidir

Antes de mandarte al contador, yo te pregunto:

1. ¿Cuántas propiedades quieres tener?
2. ¿Es para renta o para uso propio?
3. ¿Dónde pagas impuestos hoy?
4. ¿A quién quieres dejarle esto?

Con esas respuestas, un contador que conozca la tributación de tu país y la de Estados Unidos te puede decir qué estructura te conviene.

Lo que se suele comparar

El impuesto también se paga en tu país

Una estructura que ahorra impuestos en Estados Unidos puede costarte más en Colombia o en México, según cómo tu país trate la renta del exterior. Por eso la decisión no se toma solo con un contador de Florida.

Decídelo antes de ofertar

El nombre del comprador va en el contrato. Cambiarlo a última hora, o pasar la casa a una LLC después del cierre, puede traer costos, problemas con el banco y retrasos. Primero el plan, después la estructura, y después la casa.

Preguntas frecuentes

Angélica VegaBroker inmobiliaria con licencia en Florida. Trabaja en bienes raíces y construcción desde 2008 y acompaña a inversionistas de Latinoamérica a comprar en Florida. Autora de Positivismo Tóxico: Lánzate con Paracaídas.

Contenido educativo. No es asesoría legal ni tributaria. La estructura de compra siempre se define con un contador y un abogado.

Qué es

El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es un número de identificación tributaria que el IRS le asigna a las personas que deben declarar impuestos en Estados Unidos pero no pueden tener Social Security (IRS: ITIN). Sirve solo para impuestos: no te da permiso de trabajo ni estatus migratorio.

Cuándo lo necesitas como inversionista

• Cuando tu propiedad genera renta y tienes que declarar esos ingresos.
• Cuando vendes y quieres recuperar la retención de FIRPTA.
• Algunos bancos lo piden para ciertos productos o préstamos.

Si compras a través de una LLC, la empresa usa su propio número tributario (EIN), pero tú como dueño puedes seguir necesitando un ITIN según cómo esté estructurada.

Cómo se solicita

Se pide con un formulario del IRS, normalmente junto con tu primera declaración de impuestos, y con documentos que prueben tu identidad y tu condición de extranjero, como el pasaporte. Hay agentes certificados por el IRS que pueden verificar tus documentos para que no tengas que enviar el pasaporte original.

Mito: "sin Social Security no puedo invertir"

Puedes comprar sin él, y para los impuestos existe el ITIN. Lo importante es planearlo con tu contador antes de que llegue la primera renta, no después.

Preguntas frecuentes

Angélica VegaBroker inmobiliaria con licencia en Florida. Trabaja en bienes raíces y construcción desde 2008 y acompaña a inversionistas de Latinoamérica a comprar en Florida. Autora de Positivismo Tóxico: Lánzate con Paracaídas.

Contenido educativo. No es asesoría tributaria. Valida tu caso con un contador o un agente certificado.

Qué es, en lenguaje humano

Cuando un extranjero vende una propiedad en Estados Unidos, el comprador está obligado a retener un porcentaje del precio de venta y enviarlo al IRS (la autoridad tributaria). Es una garantía de que pagarás el impuesto sobre tu ganancia. Por regla general, la retención es del 15 % del precio de venta, no de la ganancia (IRS: FIRPTA).

Por qué importa desde el día de la compra

Ejemplo ilustrativo: vendes en $400,000 una casa que compraste en $350,000. Tu ganancia es mucho menor que $60,000, pero al cierre se retienen $60,000 (el 15 % del precio). Ese dinero no llega a tu cuenta hasta que declares y el IRS te devuelva lo que se retuvo de más.

Si estás contando con ese dinero para otra compra, tienes que saberlo desde antes.

Cómo recuperar lo retenido de más

• Presentas tu declaración de impuestos en Estados Unidos con tu ITIN, reportando la venta y la ganancia real.
• El IRS calcula el impuesto que de verdad te corresponde y te devuelve la diferencia.
• En algunos casos se puede pedir antes del cierre un certificado para retener menos, con un formulario específico del IRS. Tu contador te dice si aplica.

Hay excepciones

Existen reglas especiales, por ejemplo para ventas de menor valor cuando el comprador va a vivir en la casa. Son casos concretos que revisa el contador y la compañía de título en cada venta.

Planea la salida desde la entrada

La estrategia de salida es una de las capas de paracaídas de cualquier inversión. Saber cómo funciona FIRPTA te ayuda a planear tu liquidez cuando decidas vender.

Preguntas frecuentes

Angélica VegaBroker inmobiliaria con licencia en Florida. Trabaja en bienes raíces y construcción desde 2008 y acompaña a inversionistas de Latinoamérica a comprar en Florida. Autora de Positivismo Tóxico: Lánzate con Paracaídas.

Contenido educativo. No es asesoría tributaria. Las reglas de FIRPTA tienen excepciones: valida tu caso con un contador.

Préstamo foreign national

Está diseñado para quien no vive en Estados Unidos. No pide Social Security ni historial de crédito americano. El banco evalúa tus ingresos y tus referencias en tu país: extractos, cartas bancarias, declaraciones de renta.

• La cuota inicial suele estar entre el 25 % y el 35 % del precio, según el programa.
• Pide reservas: meses de cuotas guardados en el banco.
• La tasa suele ser más alta que la de un residente.

Préstamo DSCR

DSCR significa "cobertura del servicio de la deuda". Aquí el banco mira menos tus ingresos personales y más la propiedad: compara la renta que puede generar con la cuota mensual (hipoteca, predial, seguro y HOA). Si la renta cubre la cuota con margen, el préstamo es más fácil de aprobar.

Es común entre inversionistas con experiencia y se usa mucho para comprar a través de una LLC.

Cuál conviene

Las preguntas que le haría al banco

1. ¿Qué cuota inicial piden para mi país y para este tipo de propiedad?
2. ¿Qué documentos de mi país aceptan y si deben estar traducidos o apostillados?
3. ¿Cuántos meses de reservas exigen?
4. ¿La tasa es fija o ajustable?
5. ¿Hay penalidad por pagar antes de tiempo?
6. ¿Puedo cerrar a distancia?
7. ¿Prestan a una LLC?
8. ¿Cuánto tarda el proceso desde la solicitud hasta el cierre?

Haz los números con la tasa real

Una diferencia de un punto en la tasa cambia la cuota y puede convertir un buen flujo de caja en uno negativo. Por eso pido una precalificación antes de buscar casas, y hago la cuenta con la tasa que te ofrecen, no con la de un anuncio.

Preguntas frecuentes

Angélica VegaBroker inmobiliaria con licencia en Florida. Trabaja en bienes raíces y construcción desde 2008 y acompaña a inversionistas de Latinoamérica a comprar en Florida. Autora de Positivismo Tóxico: Lánzate con Paracaídas.

Contenido educativo. No es asesoría legal, tributaria ni migratoria. Valida tu caso con un abogado y un contador.

Qué necesita una casa cuando el dueño vive en otro país

• Alguien que busque y filtre inquilinos.
• Que cobre la renta y te la transfiera.
• Que coordine los arreglos y te mande fotos antes y después.
• Que revise la casa periódicamente.
• Que te envíe un reporte mensual con ingresos y gastos.

Eso es lo que hace un administrador de propiedades (property manager). En Florida, la administración de propiedades de terceros a cambio de un pago requiere licencia inmobiliaria.

Las preguntas que le hago a un administrador antes de recomendarlo

1. ¿Cuánto cobra? Normalmente un porcentaje de la renta mensual, más un cobro por conseguir inquilino nuevo. Pide todas las tarifas por escrito.
2. ¿Qué incluye? ¿Inspecciones, renovaciones de contrato, gestión de desalojos?
3. ¿Cada cuánto reporta y cómo? Un portal donde veas movimientos y facturas es mucho mejor que mensajes sueltos.
4. ¿Quién responde un domingo si se daña el aire acondicionado? En Florida, eso no puede esperar al lunes.
5. ¿Hasta qué monto puede aprobar un arreglo sin consultarte?

A tu equipo lo reviso igual que a una casa

Para comprar bien necesitas un equipo: compañía de título, inspector, aseguradora, administrador y, a veces, un constructor. A cada uno le reviso cuatro cosas:

• Licencia verificable.
• Referencias de clientes reales.
• Contrato claro.
• Cómo cobra.

Y si tengo una relación comercial con alguien que te recomiendo, te lo digo. Recomendar a alguien es poner mi nombre en juego.

Decide la administración antes de comprar

El costo de administrar entra en la cuenta del flujo de caja. Si la casa solo es rentable cuando tú la administras, y tú vives en Bogotá, no es rentable. Por eso, en la ruta para comprar desde tu país, decidir quién la cuida va antes de firmar.

Preguntas frecuentes

Angélica VegaBroker inmobiliaria con licencia en Florida. Trabaja en bienes raíces y construcción desde 2008 y acompaña a inversionistas de Latinoamérica a comprar en Florida. Autora de Positivismo Tóxico: Lánzate con Paracaídas.

Contenido educativo. No es asesoría legal, tributaria ni migratoria. Valida tu caso con un abogado y un contador.

Cada semana me escriben desde Bogotá, Medellín, Ciudad de México o Buenos Aires con la misma duda: "¿Yo puedo comprar allá sin vivir allá?". Casi siempre, lo que frena a la persona no es el dinero. Son cuatro ideas que alguien le dijo y que no son ciertas.

Mito 1: "Necesito residencia o una visa especial"

No. Un extranjero puede comprar propiedad en Florida con su pasaporte, como persona natural o a través de una empresa. La visa de turista no es un requisito para comprar: te sirve para viajar a conocer la casa, pero incluso puedes comprar sin viajar y firmar el cierre a distancia.

Mito 2: "Sin Social Security no se puede"

Para comprar no lo necesitas. Si la propiedad va a generar renta, vas a declarar impuestos en Estados Unidos con un ITIN, un número que el IRS le asigna a quien no tiene Social Security (IRS: ITIN), o con el número de tu empresa si compras con una.

Mito 3: "Sin crédito americano no me prestan"

Existen préstamos para extranjeros (foreign national) que evalúan tus ingresos y tus referencias bancarias de tu país, sin pedir historial de crédito en Estados Unidos. La cuota inicial suele estar entre el 25 % y el 35 % del precio, según el programa, y la tasa normalmente es más alta que la de un residente. Por eso los números se hacen con la tasa real que te ofrece el banco, no con la de un anuncio.

Mito 4: "Si compro una casa, me dan la residencia"

Comprar una propiedad no te da ningún estatus migratorio. Son trámites distintos, con profesionales distintos: lo migratorio, siempre con un abogado de inmigración. Si alguien te ofrece "casa más papeles", es una alerta para no seguir.

¿LLC o a tu nombre? Primero tu plan

Mucha gente abre una LLC porque lo vio en un video, sin saber qué impuestos o costos anuales trae. Antes de decidir la estructura, respóndete esto:

• ¿Cuántas propiedades quieres tener?
• ¿Es para renta o para uso propio?
• ¿Dónde pagas impuestos hoy?
• ¿A quién quieres dejarle este patrimonio?

Con esas respuestas, un contador te dice si te conviene comprar a tu nombre, con una LLC o en sociedad. La estructura se define antes de ofertar, porque cambiar el comprador a última hora cuesta tiempo y dinero.

La ruta real: el error es empezar por ver casas

1. Define para qué compras: renta, vacaciones o patrimonio.
2. Define cómo pagas: de contado o con un préstamo para extranjeros.
3. Define a nombre de quién, con un contador.
4. Investiga la zona y haz la cuenta completa: renta menos todos los gastos.
5. Revisa la propiedad: título, inspección y seguro.
6. Decide quién la va a administrar antes de comprar.

Casi todos empiezan por el paso 5, mirando fotos. Ese es el error más caro.

¿Quién cuida tu casa cuando vives lejos?

El miedo real no es comprar, es quedarte solo después de la firma. Una casa a distancia necesita a alguien que cobre la renta, coordine arreglos, la revise y te mande reportes con fotos. Antes de contratar a un administrador, pregúntale cuánto cobra, qué incluye, cada cuánto reporta y quién responde un domingo si se daña el aire acondicionado.

Preguntas frecuentes

Angélica VegaBroker inmobiliaria con licencia en Florida. Trabaja en bienes raíces y construcción desde 2008 y acompaña a inversionistas de Latinoamérica a comprar en Florida. Autora de Positivismo Tóxico: Lánzate con Paracaídas.

Contenido educativo. No es asesoría legal, tributaria ni migratoria. Valida tu caso con un abogado y un contador.